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  • 负债走高和融资难题成“达摩克利斯之剑” 旭辉宝龙等闽系房企压力凸显

  • 作者:  来源:本站  日期:2018-07-01 11:32:33
  •   近年来,房地产风云变幻的争夺战中,闽系房企凶猛拼杀,成为一道别致风景。其中,阳光城、泰禾、融信、世茂、旭辉等闽系房企大刀阔斧地进行全国化布局,在规模赛中抢得先机;同时以禹洲、三盛、冠城大通等为代表的闽系“后进生”也正奋力追击。

      规模加速跑中,营收、利润、债务等各方面平衡成为一道难题。以旭辉为例,从近几年新增土地的权益来看,旭辉通过合作方式获取项目的力度越来越大,致使新增土地权益占比不断降低。有观点提出,公司以外延性生长为主,内生增长较为困难。《中国经营报》记者就相关问题向旭辉控股集团方面进行求证,截至发稿未获回应。

      同时记者在采访中注意到,2018年以来闽系房企走高的负债率和融资难题已成为挥之不去的“达摩克利斯之剑”。其中,宝龙地产2014年~2017年的净负债率各年分别为66.2%、70%、76.6%和86.8%,呈逐年走高态势。

      易居企业集团CEO丁祖昱表示:“房地产作为资金密集型行业,登陆资本市场可以获取更便捷高效的融资渠道,对房企规模发展和业绩表现的重要性不言而喻。”去年以来,闽系房企中三盛、福晟、正荣相继在港上市,分析人士指出,目前来看资本市场能否真正成为房企快速发展的推手还有待观察。

      随着行业洗牌加剧,拿地与资金的话语权不断向规模房企倾斜,企业对规模的渴求也达到前所未有的高度。闽系房企泰禾集团董事长黄其森称:“在房企规模分化日益加剧的今天,高周转已成为行业发展共识。高周转就是利润,就是竞争力。”

      作为高周转房企,旭辉对于项目高周转有一套标准化的管理原则,内部称之为“8611”策略:项目在拿地后8个月内开盘,首次开盘去化率达到60%,11个月内实现资金快速回笼周转。

      “高周转是高增长房企的必由之路,产品标准化是高周转的前提。公司产品比较繁杂,无法形成标准化的产品线,旭辉的目标是只做适度的产品标准化,对周转速度必然形成一定拖累。”同策咨询研究院的研究报告指出。

      同为闽系房企的禹洲地产则通过收购“吃胖”规模。近日禹洲地产公告表示,将斥资38亿元收购沿海家园旗下地产项目资产包。对此有媒体报道称,根据仲量联行给出的评估报告,7项地产项目资产包拥有的物业评估总价值达到473.5亿元港元,禹洲地产仅以1折的价格购入10倍的资产。

      同时根据报告,包括武汉赛洛城在内,总计有超过36万平方米的空置住宅、车位、商业等物业没有出售,而七家被收购公司中的天津项目,拥有超过30万平方米的住宅和商业,但目前却大量处于拆迁中,短期也难以带来利润。据统计,待售空置物业的账面价值占到这一次收购所有物业账面价值的一半。

      禹洲地产相关负责人回复记者称:“是次收购的7个项目中,有三块土地项目、四个在售项目,体量最大的且更为优质的是我们的土地项目,故并非存在大量空置物业。”

      据了解,土地项目包括天津北辰、沈阳苏家屯、北京北实项目,总未售建面约520万平方米,权益货值约370亿元。目前这部分仍处于开发阶段,尚未开售。而在售项目包括武汉菱角湖、武汉赛洛城、沈阳国际中心、佛山沿海馨庭项目,权益货值约35亿元。“其中有部分项目已经马上为集团贡献销售。”该负责人表示。

      不过,同为闽系房企代表企业的宝龙地产,被指已在规模竞赛中“掉队”。据克而瑞日前发布的2017年度中国房地产企业销售TOP200排行榜,宝龙地产以220.2亿元的流量金额位居第82位,2016年以174.9亿元流量金额位居第92位。不过记者注意到,2015年宝龙地产曾以140.3亿元的销售金额位居第72位,2014年宝龙地产以111.0亿元的销售金额位居第70位。

      “宝龙作为城市综合体运营商,公司的主营业务是商业地产开发与运营,用来销售的货量相对地产住宅开发商来说,占比较小。为积极适应行业的快速发展,公司在2018年正式提出将提高周转速度,打造369体系(3个月完成方案审批, 6个月开始预售,9个月资金回正),未来三年公司物业销售增速将显著提升。”宝龙地产相关负责人对记者表示。

      另外记者注意到,截至2017年底,冠城大通尚未开工土地储备面积25.47万平方米,位于福州永泰县和南京市,建筑面积41.40万平方米,楼面均价3062.08元/平方米。2017年公司新开工面积58.15万平方米,较上年大幅增长471.22%。截至2017年底,公司在建面积113.50万平方米,较上年底增长64.16%。土地储备较少,在建规模较大,随着项目的持续推进,后续会否面临一定的资金支出压力,未来的可持续发展是否存忧?对此,记者联系冠城大通相关负责人,对方未予回应。

      同时,多元化布局的冠城大通,新能源锂电池业务尚处于发展阶段,实现收入规模较低,对公司营业收入贡献程度有限,受较高的研发投入以及固定成本影响,成本倒挂,毛利率为负。对此,冠城大通相关负责人回复称:“新能源产业为公司新进领域。现在各项业务都在稳步推进中。”

      采访中,记者注意到,2018年以来房企规模不断刷新,但不断攀升的负债率以及融资难题已成为高悬的“达摩克利斯之剑”。

      随着房企“丛林法则”凸显,中小房企生存境遇越发艰难,部分中小闽系房企的融资难题也在加剧。数据显示,2014年~2016年,宝龙地产的综合融资成本分别为8.05%、7.55%、6.18%,而2016年龙湖的综合融资成本仅为4.92%,新城为5.7%。2017年宝龙的综合融资成本继续上升,由2016年的6.18%上升到6.29%。

      为缓解资金压力,不少房企融资动作频频。据申万宏源统计,包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰,分别到期量高达932亿元、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿元以上。这也意味着房企债券明后年将迎来兑付高峰,未来可能出现集中到期偿付的风险。

      据了解,截至2017年底,随着冠城大通土储项目增长以及在建项目的推进,公司融资需要有所提高,长期借款较年初增长16.48%至8.40亿元;应付债券27.73亿元,系“15冠城债”,债券期限5年,票面利率5.10%,2020年到期,冠城大通面临一定的债券到期偿还压力。

      海通证券债券研究员姜超宏认为,伴随企业间分化加剧,融资潮水过去后个别企业的信用违约概率增加,风格激进的中型房企容易面临融资失控的问题。

      “金融环境整体上处于防风险、去杠杆、加强监管的大环境下,一方面整顿了房地产开发过程中的某些乱象,对一些高杠杆运作的小型开发企业有较大影响,也从一方面加快了行业整合速度。”禹洲地产相关负责人对记者表示,公司通过境内、境外多方面融资渠道,一直保持着较低的融资成本以及健康的现金流。

      5月3日,禹洲地产发布公告建议发行票据。而同日标普全球评级宣布,授予禹洲地产计划发行的美元计价优先无抵押债券长期债项评级“B+”。标普全球进一步认为,截至2017年末,禹洲地产现金储备为174.98亿元,但短期债务规模将由2017年的48亿元上升至167亿元(含2018年的大量有可售权的企业债券)。

      针对企业是否存在短期债务压力的问题,禹洲地产有关负责人回应称:公司的短期债务167亿元中包含3笔合计80亿元“可赎回”的债券,其到期日期分别为2019年、2019年及2020年,企业现金水平十分充裕。

      根据克而瑞研究中心朱一鸣的整理,中国房地产市场发展至今,目前排名前30的房企几乎都已经完成上市,50强房企的上市率也接近80%,其中大部分房企都选择在港交所上市。

      据了解,4月4日,弘阳地产披露招股书,向港交所正式迈出上市第一步;4月26日,大发地产向港交所递交上市申请;此外,素有“小中粮”之称的中梁地产最近也被曝出有上市计划。

      随着行业马太效应凸显,中小房企拿到资本市场的入场券显得尤为迫切。其中,闽系房企亦加快上市步伐。2017年4月,闽系房企三盛地产通过收购香港主板上市地产公司利福地产曲线月,据港交所公告,佑威国际正式更名福晟国际,这意味着福晟集团正式登陆资本市场。2018年1月,正荣地产在香港联交所挂牌上市。

      “上市后,来自资本市场的直接融资可以为房企带来持续的资金支持,助力房企规模扩张、实现全国化布局。”朱一鸣表示。不过闽系房企上市潮背后前景几何?

      根据三盛控股公告,截至2017年12月31日止年度,公司年内亏损8.5万港元,同比减少99.73%;公司拥有人年度应占亏损1.8万港元,同比减少99.94%。三盛集团品牌相关负责人回复记者称:“关于三盛控股2017年业绩的情况,主要原因为三盛控股的投资物业仍为空置,并无产生任何租金收入。而三盛控股2017年的亏损较往年大幅收窄,主要由于公司所持金融资产组合录得投资收入净额约23100000港元及三盛控股所持的投资物业录得约38900000港元之收益,尚有进步空间。”

      “房地产主基调是房住不炒,房地产企业必须逐渐学会在一个比较平稳的状态下发展,未来资本市场或对房地产企业并不那么看好。”市场分析人士指出。房企上市后依然要有很多关口要闯。

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